本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 北京报道
中建东孚，曾经的“中建八子”老大哥，近年来没能和中建系其他“弟兄”保持队形。记者注意到，中建东孚在全国拿地的劲头已经弱下来，同时，部分项目进入了较为缓慢的销售阶段，即便在大本营上海，中建东孚的多个项目去化也面临一定的困难。
其实，中建东孚方面曾经多次公开表示要加快去库存。但是，中建东孚的部分住宅产品缺乏足够的市场竞争力。为了进一步了解项目去化以及未来布局情况，《华夏时报》记者向中建东孚方面致电并发送了采访提纲，但是，中建东孚方面表示，目前不接受媒体采访。
当前，面临去化问题的房企不止中建东孚一家。对于此类情况，业内多方向《华夏时报》记者分析指出，去化难有市场整体的原因，也有房企产品力、定价等方面的原因，库存大的区域应当控制供地，用时间换空间。同时，产品力是去化的关键所在，房企在项目预售阶段的项目，可以对照新规争取一些规划上的优化。
展开剩余85%拿地放缓
“中建系”地产企业已经是当前房地产市场的“隐形航母”。中国建筑公告资料显示，2024年前三季度，公司地产业务合约销售额2605亿元，合约销售面积945万平方米，地产业务实现营业收入1760亿元，同比增长1.7%，新购置土地储备472万平方米，期末拥有土地储备8204万平米。
近年来，房地产投资开发越发聚焦重点城市，行业内甚至有“得一线城市得天下”的说法。整个“中建系”也秉持着类似的开发思路，2024年新增土地储备几乎全部位于北上深等一线城市或直辖市、省会城市。
不过，值得留意的是，2024年上半年，“中建系”在上海的土地储备情况却远远不如北京。资料显示，2024年上半年，“中建系”在北京新增土地储备面积为117.4万平米，占总新增面积的34.4%，而上海仅为39.9万平米，占比为11.7%。
“中建八子”分别在不同城市安营扎寨，上海是中建八局旗下的中建东孚的大本营。近年来，地产央国企的市场排名呈总体上升态势。2024年上半年，中建旗下的中海地产、中建壹品、中建东孚、中建智地、中建玖合、中建信和等品牌，均在销售百强排行榜上有名。
京沪等一线城市成为房企“厮杀”重地，中建东孚也面临着和“兄弟”公司同台竞争的局面。2024年4月份，中建壹品以37.5亿收购杨浦滨江一宗风貌旧改地块，总建筑面积5.18万平米，开启上海的第二个住宅项目，被市场寄予厚望。2024年，中建玖合拿到大宁板块地王，中建七局地产首入上海，竞得宝山区南大板块一宗地块。
近期，北京、上海、成都、杭州土拍热度居高，“地王”不断出现。而在上海等地的土拍市场，中建东孚的存在感已经越弱。公开资料显示，2024年，中建东孚在上海的拿地权益金额为29.8亿元，低于中建玖合63.66亿元的金额。
不仅仅是在上海，中建东孚的整体拿地金额也比不上其他几个兄弟公司。中指研究院数据显示，2024年中建东孚的拿地金额为59亿元，低于中建壹品的210亿元、中建智地的123亿元和中建玖合的64亿元。
销售“卡壳”
相比建发、越秀等南方老牌地产企业，中建东孚进入北京的时间算不上太早。但其实，初登场，中建东孚就在北京市场上“整出了动静”。
2023年2月份，中建东孚以14.26亿元，溢价率15%，摘得位于东三环CBD国际生态区小红门板块，成交楼面价为4.73万元/平米。2023年10月31日，中建东孚又在北京“惹眼”拿地，以75.9亿元竞得丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）1518-621、629、627地块，同样溢价率15%。
彼时，地产界又多了一匹人们口中的“黑马”。此后，中建东孚的“北上”进程似乎都在按部就班地推进着。
在上海大本营，中建东孚部分项目面临去化的问题。中建东孚所开发的中建御璟园、中建虹悦里、中建山水雅境三个项目分别在2024年1月20日、2024年11月13日、2024年12月5日开盘，截至目前，上述三个项目的开盘时间分别超过一年、约5个月和约4个月。
但是，据上海市房地产交易中心数据，截至今年4月11日，中建东孚位于奉贤的中建御璟园、虹口的中建虹悦里（备案名：虹映悦庭）以及宝山的中建山水雅境（备案名：中建宸悦雅园），共计943套房子，一共售出了461套房子，去化率仅约50%。
中建东孚上海项目去化情况。截图自上海市房地产交易中心
其中，中建御璟园的总套数为559套，仍有239套可以出售，总共销售了320套，去化率约为57%。中建山水雅境共计136套房产仅卖出了18套，去化率仅有约13%。
不过，中建御璟园的销售顾问向《华夏时报》记者表示，上海市房地产交易中心的网签数据有些滞后，相比网签数据，该项目还有另外100多套的房源其实已经卖出去了，只是还没有正式录入系统。
那么该项目是否有降价销售的可能？一位上海新房中介人员向《华夏时报》记者表示，目前中建御璟园项目各户型的房源基本都有，虽然卖得不是很好，但是作为一手房估计可能不会出现降价的情况，因为当前已经是“市场底部了”。
《华夏时报》记者了解到，均价约8.6万元/平米的中建虹悦里室内层高仅2.95米，“好房子”扎堆的市场中，缺乏足够的产品竞争力，同板块的“满配”的绿城沁香园，对其形成去化压力。另外，中建东孚已经交付的项目中建壹府澜庭、中建熙江岳也被爆因为质量、安全等方面的问题遭到业主维权，影响了品牌口碑。
中建东孚正在逐渐丧失地域优势地位。据克而瑞监测数据，2023年中建东孚上海销售金额为58.41亿元，在上海的排名为39，落后于中建玖合销售金额158.73亿元第14的排名。2024年，中建东孚在上海销售金额为54.47亿元，排名第39位，落后于中建壹品和中建玖合62.92亿元和61.85亿元的销售额。
克而瑞监测数据显示，2023年，中建东孚销售金额为287.6亿元，排名第40位，高于中建壹品、中建玖合、中建信和的销售排名。而2024年，中建壹品销售金额424.1亿元，中建智地销售金额为255.1亿元，均超过中建东孚222.1亿元的销售金额。今年第一季度情况也没有明显的改观，中建东孚销售金额为49.1亿元，排名42位，低于中建壹品的58.8亿元销售额。
在中建东孚2024年一季度经营分析会上，中建东孚管理层曾表示：“要加快完成去化任务、抓实现金流管理、提升项目开发效率。”中建东孚内部人士也曾对媒体表示：“要严控投资，主要精力还是在去库存。”为了进一步了解项目去化以及未来布局情况，4月3日，《华夏时报》记者向中建东孚方面致电并发送了采访提纲，但是，中建东孚方面表示，目前不接受媒体采访。
去化问题何解？
其实，当前面临去化问题的房企并不止中建东孚一家。对于类似状况，业内多方给出了专业解析。其中，合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者分析指出，部分房企去化面临困难既有整体市场方面的原因，也有产品方面的原因，还有产品定价方面的原因。
郭毅表示，部分企业在产品层面的调整空间有限，如果产品定位有问题，应设置小户型而设置成了大户型，房产总价较高，这种情况就算做了精装增配，也很难解决去化问题。房企开发的项目的土地成本也会卡住价格调整的下限。去化的核心在于对市场供需的调节，库存大的区域，政府应当控制供地，用时间换空间。
“产品力是去化非常关键的点。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，虽然一些项目已经建好，无法完全按照好房子的标准去调整，但仍然有些地方还是可以改进的。特别是在预售阶段的项目，可以对照新规争取一些规划上的优化。
同时，严跃进还指出，购房政策是影响房屋销售的重要因素，房地产去化需要吃透现有政策，加强对购房政策宣传。接下来有些地方可能会推行住房“以旧换新”的政策，通过团购、以旧换新等方式，让购房者把二手房卖了以后直接去购买新房，为新房去库存导入资源。
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